第2版:综合新闻
2019年11月30日 星期六
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在守正创新中实现高质量发展

    中铁地产党委书记、董事长  吴仕岩

    从1987年12月1日深圳敲响新中国历史上土地拍卖“第一槌”算起,中国商品房市场已经走过30多年的发展历程。已过“而立之年”的中国房地产市场,逐渐告别了“青春期”的躁动和狂野,慢慢走向成熟。在城镇化增速放缓、调控政策加压、金融去杠杆、需求升级以及行业竞争加剧等多重因素影响下,中铁地产如何实现高质量发展?

    在综合考量地产行业发展趋势、中国铁建整体要求和中铁地产自身条件三个层面因素的基础上,我认为,要坚定不移走好自己的路,坚持以传统住宅开发为根本,实现从传统住宅二级开发向产品升级转型,在守正创新中实现中国铁建地产业务高质量发展。

    坚持以传统住宅开发为根本

    房地产行业前景到底如何?业内比较流行的说法是“房地产市场的黄金时代已经过去”。那么现在是什么时代?是白银时代?或是青铜时代?还是钢铁时代?我个人认为,这些都不准确,而是一般眼光看不懂的宝石时代。

    从供需关系基本面来看,中国持续的城镇化进程叠加均富性和改善型存量需求的释放,在未来20年内至少还需要新建200亿平方米以上的住房。2009年至2018年期间,中国每年生产住宅的数量平均不足10亿平方米,供求关系相对均衡。从宏观调控层面来看,房地产行业调控以稳为主,在供给侧结构性改革的过程中,既不允许房地产行业野蛮生长干扰经济转型,也不能接受房地产行业突然失速影响经济稳定。从行业平均利润率来看,据统计数据分析,全世界房地产业的平均利润率一般在5%左右,而我国大多数城市在10%以上,中高档房地产的平均利润率更高,达到30%甚至40%,远远高于其他行业平均利润率水平。因此,在未来20年左右的时间内,房地产行业的发展动能和转型空间依然巨大,房地产行业依然是利润比较可观的行业。

    在房地产行业中,效益最可观的就是传统商品住宅开发。相比于产业地产、商业地产、养老地产等持有运营型业态,商品住宅是最容易实现资金回笼的。前述的持有运营型业态地产往往因前期投资巨大,回款和盈利周期长,如果没有长期、稳定、优惠的资金支撑,反而会严重影响房企自身发展。尤其在现阶段房企融资渠道受限的情况下,需要高度注意企业现金流安全。通过传统商品住宅开发,实现资金快速周转,是稳定回款、防范经营性风险的有力保障。

    作为中国铁建的创效支柱之一,中铁地产要实现“持续冲刺更高规模,贡献更多利润,在‘十四五’末期销售额突破3000亿元,利润贡献占比超过三分之一,排名挤入全国三十强”的目标,传统住宅开发是冲刺规模、获取效益、保证经营性现金流安全、持续培养和输出人才的主阵地。中铁地产成立12年来,积累了丰富的传统商品住宅开发经验,这是我们赖以生存的看家本领和探索转型升级的安全底线,必须牢牢把握,不可动摇,未来5年都不能偏离传统商品住宅开发的主航道。

    实现产品升级转型

    从传统住宅二级开发向产品和服务升级转型。传统商品住宅开发依然具有广阔的市场前景,但市场规则变了。过去几十年,房企普遍高杠杆、快周转、跑马圈地做大规模,片面追求面积和数量,依托于经济发展红利、城市发展红利和人口发展红利,通过土地资源升值获利,这种野蛮生长的模式在经济高速增长的卖方市场时代大行其道。

    当前,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。随着住宅市场长期供求关系从“短缺”转向“总体平衡”,以及国家日益明确“房住不炒”的总基调,建立“租购并举”的长效机制,住宅市场已经进入买方市场时代。

    我们发现,一些中小地产商开发建造、知名度较低的产品开始卖不出去了,源自质量问题的消费维权也是此起彼伏。这种变化的背后并不是市场本身“缩水”了,而是消费者变得更加挑剔,消费者的需求已经由“住有所居”升级为“安居、乐居、智居、绿居”。与此同时,一大批头部房企早已经开始布局品质革命,发力精细化运营,推行精装修战略和建筑工业化,打造健康住宅、绿色住宅、智能住宅,并以此获得高额溢价。

    在住宅产品升级的同时,房企的商业模式也在不断向服务领域延伸,从单纯的“卖房子”,逐渐转向“卖服务”“卖生活”,从一次性销售交易转向全生命周期价值服务。越来越多的房企开始做强自有物业公司,整合服务资源,拓展客户服务触点和深度,建立和完善客户连接机制,强化客户数据管理,深度挖掘和洞察客户需求,不断提升产品和服务能力。

    推进产品和服务品质升级,与中国铁建打造“品质铁建”,追求产品服务层面的高品质一脉相承,也是落实“转产”理念的具体举措。中国铁建党委书记、董事长陈奋健就中铁地产的发展方向多次指出:中铁地产要聚焦人民对美好生活的向往,围绕“人”的需求做文章。

    从一次性销售向持有运营转型。当前,房地产行业正处于从增量开发的顶峰阶段走向存量运营的过程之中,产业价值链整体将从增量开发向存量资产运营转移,这将倒逼房企从开发销售向资产运营和服务转型。

    城镇化不可能无限滚动,增量开发终将见顶。房地产行业集中度不断提升,整体利润率下滑,房企要想实现高质量发展,就必须开拓新的细分市场和经济增长点。在过去野蛮增长的过程中,许多房企大量被动拿地以及积累海量非住资产,周转包袱日益沉重;在新常态下,房企在招拍挂市场“拼刺刀”的风险节节攀升,城市综合开发、产业运营、文旅地产、长租公寓等成为新的竞争方向……多种因素叠加,房地产行业必将步入资产运营时代。以房地产行业发展成熟的美国市场为例,市值处于第一梯队的是商业地产运营商、长租公寓运营商等。房地产行业进入存量时代,最核心的变化就是行业的开发属性减弱,金融和资产管理属性逐渐增强,企业的增长方式也从土地资源变现转向经营资产增值。

    培育专业运营能力是中国铁建提升发展品质的重要内容之一,陈奋健在调研中多次要求中铁地产调整主攻方向,对健康、养老、医疗、旅游、文体等新兴房地产业务进行系统研究,结合自身实际选择一到两项打造特色业务,实现转型升级。

    “十四五”期间,我们的运营类资产主要分为三类:一是持有型住宅产品,如自持住宅和长租公寓,要坚持规模和品质并举,引领先进的建筑产品使用和居住模式,形成品牌溢价;二是持有型商业和车位资产,要坚持资产盘活和品牌赋能,形成稳定现金流和资产增值;三是持有运营型创新业态,如文旅地产、康养地产等,要坚持专业化运营和金融创新相结合,实现投融资、开发、招商、培育、服务、增值、退出等关键环节一体化统筹发展。

    从开发销售转向资产运营,必然要对房企核心能力进行重塑提升,核心竞争力将从传统的资源获取和开发转向运营增值和金融创新。因此,在中铁地产“十四五”发展转型规划中,要高度重视专业化运营团队建设和金融创新模式研发,进一步增强运营类公司的专业能力,为实现高质量发展打好基础。

中国铁道建筑报